Hur hittar du en kapitalisering hastighet?

Aktivering är beroende på vad investerare vill tjäna på sina pengar när de investerar i kommersiella fastigheter. Det är något knuten till de rådande räntesatserna som investerare kan välja andra val om fastigheter inte ger en tillräcklig avkastning.
Du beräknar den rådande räntan om du delar det pris som en fastighet erbjuds på av NOI (Bet av rörelseresultatet). Varje byggnad kan variera men det bör finnas en nivå som är gemensamma för de flesta byggnader som är i samma marknad (typ, skick och läge). Många gånger NOI kan vara felaktiga så kolla Detaljer för att se vad har antagits när NOI beräknades. Skräp in, skräp ut annars.
Att veta hur man hittar en mössa som är lätt när du vet exakt vad man egentligen är. Du har förmodligen hört av ett PE-tal i lager. Ett PE-tal 18 innebär beståndet säljer för 18 gånger vinsten. Med resultat per aktie 2.00, beståndet skulle sälja för 2.00 x 18 $36 per aktie.
Tja, en mössa som är inversen av en PE-tal och det används i fastigheter i stället för aktiemarknaden.
Till exempel, låt oss titta på ett PE-tal på 8. Resultat per aktie 1,00. Beståndet skulle sälja för 1,00 x 8 $8 per aktie.
Nu fastigheter, samma 8 multipel. Inversen till 8 1/8 12,5% (cap rate). Årslönen per kvadratfot 1,00. Eftersom en cap är inversen till ett PE-tal, delar du istället för att multiplicera. 1,00 /.125 $8 per kvadratfot av marknadsvärdet.
Så, en mössa som uttrycker förhållandet mellan inkomster (nettoresultat i fastigheter) och marknadsvärdet. I fastigheter textböcker, cap priser är uttryckta med bokstaven R. nettoresultatet är bokstaven jag och marknadsvärde är bokstaven V. med enkel algebra, det finns tre sätt att uttrycka detta förhållande:
V JAG / R
Jag V x R
R JAG / V
Ooops... att sista formel talar om var du hittar kapitalisering priser (den ursprungliga frågan).
Enkelt. Hitta viss försäljning av fastigheter. Ta reda på vad deras nettoinkomst var vid försäljningstillfället. Dela upp som inkomst av försäljningspriset. Det ger dig en cap rate. Göra att med 5 försäljning och du kommer att ha ett utbud av cap priser. Ge den största vikten med försäljningen som är den mest jämförbara till egenskapen ämne att bedömas och du kommer att ha en viktad genomsnittlig cap rate kan du "dra nytta" (divide) ditt ämne proforma nettoinkomst (över 12 månader) i ett nuvarande marknadsvärde.
En sista kommentar--lite teknisk-- men om du inte vet nettoinkomsten för försäljning kan du ta varje försäljning frågar hyra, mindre observerade lediga tjänster vid tidpunkten för försäljningen och beräkna den gemensamma jordbrukspolitiken med följande formel. (Obs: du kommer att behöva vet typisk operativa Kostnadsprocenten (OER) för egenskapstyp av denna ålder. Mäklare och fastighetsägare kan berätta detta. Exempelvis har många flerfamiljshus egenskaper OERs i intervallet 35-40%--beroende på ålder, skick, läge, etc.)
Formler:
Först beräkna försäljningspriset för effektiv brutto Inc multiplikator (EGIM) / (brutto-hyra mindre vakans)... då du kan beräkna den gemensamma jordbrukspolitiken (1 - OER) / EGIM
Låt oss sätta lite siffror på det vettigt:
Brutto hyra 1,00
Vakans 10%
EFF Gross Inc 0,90
Försäljningspriset 7.00
EGIM 7.00 / 0,90 7.7778
OER antas vara 38% baserat på lokal info från mäklare.
Övergripande Cap Rate (OAR) (1 -.38) / 7.7778 7,97%
Nu låt oss tillämpa den gemensamma jordbrukspolitiken för att bevisa det fungerar:
Värdesätter Net Inc / åra (V jag / R)
Effektiv brutto 0,90
Operativa kostnader 38% av det, eller 0.342
Net Inc 90 -.34.56
Värdet.56 / 7,97% 7,00 (titta i början försäljningspris... 7.00)