Konstruktion lån eller betala kontant?

Fråga:

Kära experter!

Två små lägenheter i en tysk stad till salu har erbjudits en vän till oss. Båda lägenheterna hyrs och i ett tillstånd av behov av renovering. Huset är väsentligen renoverat (Außenfassde, trappa, tak). Hyresgästerna ska så småningom ta bort, sedan han skulle sanera lägenheter och ytterligare hyra eller sälja en av de två Lägenheterna renoverades. Tillsammans, kostar båda lägenheterna 350 000 €. Renoveringen kostade en annan 80 000 euro, men senare en gång förfaller. Nuvarande hyresgäster i två lägenheter att betala endast en mycket låg hyra.

Upp här och faktiskt allt helt normalt. Vår vän är nu i underbart läge om du vill betala köpet priset och renovering. Han behöver inte pengarna permanent. Han vill öka gradvis låg hyran under nästa år (20% vart 3 år att nå Mietspiegels). Han vill ha lägenhet som en försäkring för ålderdom. Dock är det vettigt att finansiera en del av köpeskillingen (40-50%) om en inteckning? Först trodde jag att detta är meningslöst. Z.B över 150.000 till 4% per år att ta ett lån och samtidigt skapa samma pengar för 2% dag pengar. Vad tror du?

Många hälsningar

Hilde


Svar:

I själva verket rekommenderar jag 40% att finansiera 50% av en Immoblienkredit.

Jag skulle emellertid vara noga med att lämna (så att ingen likviditetsproblem kan uppstå när stigande räntor) som räntan för 10 år minst.

Jag antar att kassaflödet (hyresintäkter minus ränta minus avskrivningar minus övriga kostnader) med en 50% finansiering till en ränta som är fast i 10 år, är fortfarande positiv.

Om inte, jag rekommenderar finansieringsnivån för att minska tills kassaflödet är positivt. närmaste kommer månaderna och åren att faktiskt ganska turbulent; för att köpa en fastighet med ett negativt kan kassaflöde vara detta farligt.

Största fördelen med denna strategi: hatar du så att en utmärkt säkring mot inflation. Om du är så positiniert, vinner du av inflationen på köpkraft (efter inklusive skulder avbrytas). Bör inflationen men inte kommer, du lida ingen betydande nackdelen att denna strategi.

Avgörande då är också som du sätter på 150 000.

Jag skulle inte rekommendera denna dag pengar för de hela 150 000 för 2%. Eftersom du förlorar reala köpkraften efter inflationen är redan mycket högre än 2% (även om något annat främjas i massmedia).

Jag skulle hellre rekommendera att dela upp de resterande 150 000 fysisk ädelmetaller (större delen) och aktier (t.ex. företag, råvaror, råolja, guld eller silver ta bort eller redigera eller är engagerade i jordbrukssektorn). Naturligtvis kan du också överväga 150 000 att förvärva även en andra mindre fastigheter för uthyrning.

En betydande del av de 150 000 bör hållas emellertid också åtminstone för de närmaste månaderna i natten efter det kan det fortfarande en tillfällig deflationistiska korrigering i år. I det här fallet hade du möjlighet, de ovannämnda investeringar klasserna under vissa omständigheter (ädelmetaller, aktier eller två fastigheter) fortfarande något billigare att köpa. En gång i USA men QE 3 lanseras (eventuellt i den andra halvan av året, efter QE-2 juni avslutas), bör du gå ut men helt ur inlåning med fast löptid.

QE-3 innebär att tvåsiffrig inflation priser i USA (och Europa) för 2012.