Vad är underordning i kommersiellt hyresavtal?

Detta är en bra artikel. Det handlar om retail hyresavtal men är bra för förståelse... -R Dissekera underordning 1 Aug 1997 12:00 PM, Sheldon A. Halpern och Jane E. Rudofsky Almost utan undantag, shoppingcentret leasing innehåller underordning bestämmelser anger att hyresgästerna enligt hyresavtalen rättigheter kommer att omfattas alla långivaren vars inteckning påverkar shoppingcentret rättigheter. Men, kan hyresgästen som samtycker till att underordna sin tomträtt intresse utan att utvärdera lease språket försiktigt--med ett öga mot tillämplig lagstiftning och de tillgängliga alternativen till den--hitta sitt lån avslutas vid en avskärmning utan svarandens förskyllan från hyresgästens sida. Hyresgäst är sällan kunna helt enkelt vägrar att underordna sitt lån till en eller flera inteckningar; kunniga hyresgästen kan dock minska risken för en obehaglig överraskning vid avskärmning. Vad gör en underordning klausul? Generellt, om hyresavtalet registreras, eller om hyresgästen tar över lokalerna innan recordation av en inteckning i fastigheten som de hyrda lokalerna är en del, lien hyresavtalet har "prioritet" över lien av inteckning. En underordning bestämmelse ändras prioritering: hyresgästen samtycker att kvarstaden dess hyresavtalet kommer att underordnas lien av en inteckning. En hyresvärd innefattar i allmänhet underordning språk i sitt lån i väntan på kravet på sina långivare. Konsekvenserna av avskärmning. I vissa stater, om Långivarens mortgage har prioritet och långivaren utestänger, avslutar hyresavtalet automatiskt, även om långivaren inte vill hyresavtalet avslutas. I andra stater ("option") har långivaren möjlighet att göra det som är mest lönsamma, antingen skära av hyresavtalet i avskärmning och sedan vräka hyresgästen eller bekräftar lånet. Om hyra värden har ökat, kan det vräka hyresgästen; om hyra värden har minskat, kan det hålla hyresgästen att hyresavtalet. Dessa scenarier är extremt oattraktiv till hyresgästen. Nondisturbance och attornment. En alert hyresgästen kan skydda sig genom att insistera på att det inte krävas att underordna sitt lån om långivaren utför en nondisturbance och attornment avtalet med hyresgästen. Den mest grundläggande formen av nondisturbance och attornment avtalet försäkrar hyresgästen att inteckning innehavare inte kommer att störa hyresgästens besittning som hyresgästen är inte i standard under sitt lån och hyresgästen förbinder sig att känna igen och behandla långivaren (eller andra ägare efter en avskärmning försäljning) som hyresvärd, dvs "attorn." Det är både hyresgästen och Långivarens förmån att förhandla fram ett avtal för nondisturbance och attornment som är bredare än en ren avtal inte att driva bort hyresgästen. Avtalet om nondisturbance och attornment bör precisera parternas rättigheter som specifikt som möjligt. Långivaren vill oftast inte vara bunden av vissa betydande skyldigheter av hyresvärden, t.ex., skyldigheter att slutföra byggandet av köpcentret. Avtalet bör beskriva vad som händer om långivaren vägrar att fullgöra sådana skyldigheter. (T ex hyresgästen kunde begära en rätt att säga upp lånet.) Långivare vägrar också ofta att vara bunden av hyresbetalningar gjorts till den tidigare hyresvärden mer än 30 dagar i förväg, genom förskjutningar eller försvar som hyresgästen kan ha mot den tidigare hyresvärden, av standarderna av den tidigare hyresvärden eller av ändringsförslag till hyresavtalet utan Långivarens medgivande. Hyresgästen bör försöka att inkludera språk i det attornment avtalet anger vad som händer om en standard fortsätter efter en långivare utestänger och blir hyresvärden och nondisturbance. Till exempel, i det fall hyresvärden underlåtit att fixa ett läckande tak, långivaren skulle inte vara villig att ta ansvar för tidigare skador, men kan vara villiga att gå med på att fixa taket efter blir det hyresvärden. Hyresgästen också bör vara försiktig med riskerna för underordning som kan uppkomma före avskärmning och bör, till exempel försöka har långivaren erkänna hyresgästens rättigheter i hyresavtalet med avseende på tillämpningen av försäkring vinning och fördömande awards. Före in i hyresavtalet, bör hyresgästen avgöra om de hyrda lokaliteter är föremål för kvarstad av alla inteckning genom att skaffa en titel rapport eller en garanti av hyresvärden. Hyresgäst med Prutning makt kan kunna insistera på att befintliga långivaren köra ett nondisturbance avtal som villkor till hyresgästens utförandet av hyresavtalet eller förbehåller sig rätten att avbryta sitt lån om hyresvärden inte levererar ett nondisturbance avtal från befintliga långivaren inom rimlig tid efter lånet körs. Sheldon A. Halpern är en partner och Jane E. Rudofsky är ett intresseföretag med Los Angeles-baserade Pircher, Nichols & Meeks.