Vilka är de fyra stadierna av landutvecklingen?

De fyra stegen av investeringar och landutveckling
Fastigheter och investeringscykel generellt har fyra steg, alla med sin unika risker, kostnader, och returnerar. Varje fas har sin egen tid, och varje steg bör ses som en separat köp, även om en köpare skulle köpa marken, berättigar och utveckla det till en inkomst producerar tillgång. Arrangerar överlappar alltid i många fall, men generellt, dessa fyra punkter i tiden representera när värdet är lagt och/eller insåg.

Steg 1
Mark
Mål: Köpa mark i vägen för tillväxten som ännu inte har rätt till utveckling. Hålla marken tills efterfrågan orsakar priserna att öka därmed omvandla marken till en utveckling möjlighet.
Tidslinje: Håll i tre till sju år.
Med utgifter: hantera mark och betala fastighetsskatt. Dessa kostnader kan kompenseras med möjligt jordbruk hyror eller andra kortfristiga intäktsmöjligheter.
Potentiella risker:

  1. Offentlig politik ändrar liknar urban tillväxt gränser, utrotningshotade arter, utveckling moratorier eller andra anti utvecklingsåtgärder påverkar fastigheten.
  2. Stora ekonomiska och demografiska förändringar. Dock om underbyggda och korrekt hanterade, kan dessa risker minskas.

Belöningar: Mark uppskattning.

Etapp 2
Före utveckling och rätt godkännande
Mål: Köpa marken och berättigar det. Ger rätt är processen genom vilken en viss typ och storlek av projektet är godkänt av de lämpliga jurisdiktionerna. Sälja marken till en utvecklare när det är rätt, eller fortsätta att utveckla, om köparen i denna fas är också en utvecklare.
Tidslinje: Sex månader till fem år eller mer, beroende på de godkännande offentliga organ och privata influenser.
Med kostnader: kostnader för samtidigt ansöker om och erhålla nödvändiga godkännanden kommer att omfatta huvudansvariges tid, overhead och expertis, advokatkostnader, engineering avgifter (jord, trafik, och civila), byggnadsvård, efterfrågan och studier, lantmätare, etc., och andra relaterade kostnader.
Potentiella risker: Ekonomi och marknadsförändringar, godkännande kostnader, förändringar i offentlig politik, "politik" inom county nämnder och kommunfullmäktige, tid som krävs för godkännanden, upprepningarna av föreslagna godkännanden, och demografiska och efterfrågan förändringar.
Belöningar: Värdeökning under detta skede kan vara betydande och bör inte bara omfatta den ursprungliga kostnaden för landet, och alla kostnader i samband med att erhålla godkännanden, men också ge en vinst till köparen för att ta riskerna som detta inköp skede.

Etapp 3
Utveckling/konstruktion
Mål: Köpa rätt marken och få behövs bygglov (om inte redan fått) och påbörja byggandet. Hämta före leasingavtal eller före försäljningen.
Tidslinje: Sex till 24 månader efter minimum eller långivaren krävs före leasingavtal eller Pre-Sales erhålls och byggandet har påbörjats. Projektet utvecklas medan fortsätter marknadsföringskampanjer att vid uthyrning eller försäljning. När projektet är klart, fortsätter en ytterligare period tills all försäljning är komplett eller ytterligare leasingavtal är signerade att nå stabilisering.
Med utgifter: utvecklaren kommer att medföra betydande kostnader för att få krävs bygglov och mildra andra faktorer före start konstruktion. Kostnaderna inkluderar arkitektoniska, strukturella och väg-och vattenbyggnad avgifter, advokatkostnader, marknadsföring (före uthyrning och försäljning), efterfrågan och studier, smutsar provtagning, ytterligare miljöstudier och betydande utvecklare tid, mänskliga resurser, och omkostnader, alla innan byggandet inleds. En gång konstruktion börjar, developer's mål är att ha många av de stora riskfaktorer mildras lämnar bara konstruktion risken.
Potentiella risker: Förändringar på marknaden (marknaden kan gå kallt under en utökad utvecklingsfasen) och ekonomiska nedgångar. Offentlig politik, county och lokal politik och upprepningarna av önskad godkännanden kan påverka överlevnad och lönsamhet i projektet. Andra risker inkluderar konstruktion misskötsel och kostnader, labor strejker, hyresgäst efterfrågan, hyresgäst konkurs och många andra relaterade risker.
Belöningar: Den finansiella avkastningen är beroende av vilken marknad och produkt. Rimlig prognoser på totalkostnaden för 20-25% är typiska. Individuella priser avkastning kan vara 20-30%, men faktiska avkastningen varierar kraftigt beroende på marknadens villkor.

Steg 4
Inkomst som producerar
Mål: Köpa stabil inkomst producerar tillgången från utvecklaren i slutet av etapp 3 och hantera egenskapen över en längre tidsperiod.
Tidslinje: Pågående
Med utgifter: kontinuerlig kostnader, utgifter och kapitalkrav som är associerade med hantering och äga en inkomst producerar tillgång.
Potentiella risker: Kortsiktiga risker är minimal, om inte marknaden ändrar dramatiskt och hyresgästerna kan inte råd med hyror. Andra överväganden ingår fastighetsmarknaden på tiden av hyresavtalet överrullningar, framtida räntor, fluktuerande kapitalisering priser, framtida köpare efterfrågan, tillgängligheten av skulder och misskötsel.